Kentsel dönüşüm, özellikle büyükşehirlerde riskli yapılar ve sağlıksız kentleşmeyle mücadelede önemli bir araç olarak kullanılmaktadır. Ancak bu süreçte tüm maliklerin aynı görüşte olmaması halinde hukuki karmaşalar doğabilir. En çok merak edilen konulardan biri ise: “Kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur?”
Bu yazımızda, kentsel dönüşüm sürecinde azınlık maliklerin itiraz hakkı, çoğunluk kararıyla alınan kararların bağlayıcılığı ve hukuki yollara başvuru imkanı gibi konuları detaylı şekilde açıklıyoruz.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen kentsel dönüşüm süreci, şu adımlarla ilerler:
- Riskli yapı tespiti yapılır
- Riskli yapı raporu ilgili idareye sunulur
- Maliklere bildirim yapılır
- Maliklerden en az 2/3 çoğunluk sağlanırsa karar alınabilir
- Çoğunluğa katılmayanlar için yasal hak ve süreler işler
Bu süreçte 1 kişinin itirazı çoğunluğu durdurur mu? Hayır. Ancak hak kayıplarını önlemek için dava açma hakkı saklıdır.
2/3 Çoğunluk Ne Anlama Gelir?
Kanuna göre, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı kararı verilen bir binada;
- Kat maliklerinin sayısal olarak değil, arsa payı bazında 2/3 çoğunluğu gerekir.
- Bu çoğunlukla bina yıkımına, yeniden yapımına, yükleniciyle sözleşme imzalanmasına karar verilebilir.
Kalan 1/3 azınlık, bu karara uymakla yükümlüdür. Ancak bazı şartlarda itiraz etme ve dava açma hakkı bulunur.
1 Kişi İtiraz Ederse Ne Olur?
Eğer binada 2/3 arsa payı çoğunluğu sağlanmışsa:
- Kentsel dönüşüm süreci devam eder
- Karara katılmayan azınlık malik(ler)inin hissesi, çoğunluk tarafından rayiç bedelle satın alınmak üzere açık artırmaya çıkarılır
- Bu süreç Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından yürütülür
- İtiraz eden kişi, hissesi satıldıktan sonra artık ortak malik olmaz
Bu durumda 1 kişi itiraz etse bile süreci durduramaz, ancak dava açarak hakkını arayabilir.
Açık Artırma Süreci Nasıl İşler?
- Azınlık hissedarın payı, öncelikle çoğunluk hissedarlar arasında artırmaya çıkarılır
- Teklif gelirse, tespit edilen bedel karşılığı hisse devri yapılır
- Teklif gelmezse, hisse devlet tarafından Hazine adına tescil edilebilir
- Malik, bedelini alır; mülkiyet hakkı sona erer
İtiraz Eden Malik Dava Açabilir mi?
Evet. Karara katılmayan malik, şu konularda dava açma hakkına sahiptir:
- Riskli yapı tespitinin iptali için
- 2/3 oranla alınan ortak kararın iptali için
- Satış bedelinin düşük olduğu gerekçesiyle bedelin tespiti için
Ancak bu davalar dönüşüm sürecini durdurmaz. Sadece bireysel hakların korunmasına yöneliktir.
Yargı Kararlarına Göre 1 Kişinin Durumu
Yargıtay kararlarına göre:
- Riskli yapı ilanı kamu düzenine ilişkin olduğundan, 2/3 çoğunlukla alınan karar bağlayıcıdır
- Azınlık maliklerinin mülkiyet hakkı sınırlanabilir ancak tamamen yok edilemez
- Bedelin adil ve rayiç olması gerekir
- Açık artırma süreci şeffaf yürütülmelidir
1 Kişi Süreçten Haberdar Edilmeden Karar Alınırsa Ne Olur?
Tüm maliklere yapılan tebligatlar usulüne uygun değilse, karar geçersiz sayılabilir. Bu durumda:
- Tebligat yapılmadan satışa gidilmişse, iptal davası açılabilir
- Usulsüz işlem tespit edilirse, mahkeme satışın iptaline karar verebilir
Bu nedenle tebligat süreci, dönüşüm işlemlerinin en kritik noktalarından biridir.
Ortak Karar Protokolü Nedir?
2/3 çoğunluk sağlandığında, alınan kararlar bir “Ortak Karar Protokolü” ile yazılı hale getirilir. Bu protokolde:
- Yıkım tarihi
- Yeni yapı planı
- Müteahhit sözleşmesi
- Hak ediş oranları
- Kat karşılığı oranlar
gibi detaylar bulunur. Karara katılmayan malik, bu protokol hükümleri dışında kalır.
Dönüşümde İtiraz Edenin Hakkı Ne Olur?
- Malik, mülkiyet hakkı bedel karşılığı sona erdirilir
- Satıştan elde edilen bedel, kişinin banka hesabına yatırılır
- Malik, yeni yapıda herhangi bir hak talep edemez
- Ancak mahkeme yoluyla eksik bedel tespiti davası açabilir
1 Kişilik İtiraz Ne Zaman Geçerli Olur?
Şu hallerde 1 kişi tüm süreci etkileyebilir:
- Eğer henüz 2/3 çoğunluk sağlanmamışsa
- Ortak karar protokolü henüz imzalanmamışsa
- Kat irtifakı kurulmamışsa
- Tebligatlar yapılmamışsa
Bu durumda tek bir kişinin katılmaması süreci geciktirebilir veya durdurabilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Sonuç: Kentsel Dönüşümde Azınlık İtiraz Etse de Süreç İşler
Kentsel dönüşüm sürecinde 1 kişinin itirazı, yasal çoğunluk sağlandıysa dönüşümü durdurmaz. Ancak bu kişi hukuki haklarını kullanabilir, satış bedeline itiraz edebilir veya işlemin iptali için yargı yoluna başvurabilir. Sürecin tüm taraflarca şeffaf ve hukuka uygun şekilde yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçer.
Bir yanıt yazın