Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan, eskiyen veya yapı ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesini amaçlayan kapsamlı bir projedir. Türkiye gibi deprem kuşağında bulunan ülkelerde, yapıların yenilenmesi ve güçlendirilmesi yaşamsal önem taşımaktadır. Bu nedenle kentsel dönüşüm uygulamaları, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde detaylı şekilde düzenlenmiştir. Bu makalede kentsel dönüşümün hukuki boyutu, süreci, hak sahiplerinin hakları, dikkat edilmesi gereken hususlar ve dava süreçleri kapsamlı olarak ele alınacaktır.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan veya eski yapıların yıkılarak, günümüz şartlarına uygun olarak yeniden inşa edilmesi ya da güçlendirilmesidir. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından koordine edilmektedir.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşümün temel yasal dayanağı, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Bu kanun kapsamında riskli yapıların tespiti, yıkımı ve yeniden yapılması süreçleri belirlenmiştir. Ayrıca uygulama yönetmeliği ve ilgili mevzuat ile de süreç ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Riskli Yapı ve Riskli Alan Kavramı

Kentsel dönüşüm kapsamında en önemli kavramlar “riskli yapı” ve “riskli alan” kavramlarıdır.

• Riskli yapı, deprem gibi afetlere karşı güvenli olmadığı bilimsel yöntemlerle belirlenen yapılardır.
• Riskli alan, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ve afet açısından yüksek risk taşıyan bölgelerdir.

Riskli Yapının Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapının tespiti, lisanslı yapı denetim kuruluşları veya üniversiteler tarafından gerçekleştirilir. Yapının riskli olduğu raporla belirlendikten sonra durum tapu siciline şerh edilir ve yapı sahiplerine tebliğ edilir.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Risk Tespiti: Yetkili kuruluşlarca yapının riskli olduğunun belirlenmesi ve raporlanması.
2. Tapu Şerhi: Riskli yapı tespitinin tapu kütüğüne işlenmesi ve hak sahiplerine bildirilmesi.
3. İtiraz Süresi: Riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, ilgili komisyonca karara bağlanır.
4. Yıkım Kararı: Riskli yapı için yıkım kararı alınır ve maliklere tebliğ edilir.
5. Yıkım ve Yeniden İnşa: Yıkım kararı sonrası yapı boşaltılır, yıkım işlemi gerçekleştirilir ve ardından yeniden inşa süreci başlar.

Hak Sahiplerinin Hakları ve Seçenekleri

Kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerinin sahip olduğu önemli haklar ve seçenekler şunlardır:

• Yapının yeniden yapılması halinde, yeni yapıda bağımsız bölüm edinme hakkı.
• İsteyen hak sahiplerinin anlaşarak yapıyı müteahhide vermesi veya kendi imkânlarıyla yenileme hakkı.
• Devletin sağladığı kira yardımı veya kredi desteğinden yararlanma hakkı.
• Hak sahipleri, kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalarken bağımsız bölümlerin paylaşımlarını detaylı şekilde belirleyebilirler.

Kira Yardımı ve Diğer Destekler

Kentsel dönüşüm kapsamında evleri boşaltılan hak sahiplerine devlet tarafından kira yardımı veya kredi desteği sağlanmaktadır. Kira yardımı, illere göre değişiklik göstermekle birlikte genellikle 18 ay boyunca ödenmektedir.

Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri Arasındaki Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Kat malikleri arasında uzlaşma sağlanamadığında, 6306 sayılı Kanun kapsamında şu yollar izlenebilir:

• Maliklerin üçte iki çoğunluğu ile karar alınması yeterlidir. Üçte iki çoğunluk sağlanırsa, karara katılmayan maliklerin payları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından satışa çıkarılabilir.
• Anlaşmazlık halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanırken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Bağımsız bölümlerin paylaşımı açık ve net şekilde sözleşmede belirtilmelidir.
• Projenin bitiş tarihi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar sözleşmeye eklenmelidir.
• Kira yardımı ve taşınma giderleriyle ilgili maddeler açıkça yazılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Davaları ve Görevli Mahkeme

Kentsel dönüşüm süreçlerinde yaşanan hukuki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Anlaşmazlıklar çoğunlukla ortaklığın giderilmesi veya kentsel dönüşüm sözleşmesinin ihlali gibi nedenlerle açılan davalarla çözümlenir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kentsel dönüşüm nedir?
   Riskli yapıların yıkılarak yeniden yapılması veya güçlendirilmesi sürecidir.
2. Riskli yapı tespitini kim yapar?
   Lisanslı yapı denetim firmaları veya üniversiteler tarafından yapılır.
3. Kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar süre ödenir?
   Genellikle 18 ay boyunca kira yardımı yapılır.
4. Kentsel dönüşüm için maliklerin oy çoğunluğu ne olmalıdır?
   Üçte iki oy çoğunluğu yeterlidir.
5. Kentsel dönüşümde anlaşmazlık olursa hangi mahkemeye başvurulur?
   Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur.
6. Kentsel dönüşüm için devlet desteği var mıdır?
   Evet, kira yardımı ve düşük faizli kredi desteği mevcuttur.
7. Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
   15 gündür.
8. Riskli yapı tapuya işlenir mi?
   Evet, riskli yapı şerhi tapu siciline işlenir.
9. Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?
   Projenin büyüklüğüne göre genellikle 1 ila 3 yıl arasında değişir.
10. Kat malikleri anlaşamazsa ne yapılır?
    Üçte iki çoğunluk kararı yeterli olur; anlaşma sağlanmazsa mahkemeye başvurulur.