Türkiye’de özellikle arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en çok tercih edilen sözleşme türlerinden biri kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme türü sayesinde arsa sahibi, arsasını inşaat yapması için bir müteahhide verirken, karşılığında yapılacak binadan bağımsız bölümler elde eder.
Bu yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, nasıl hazırlanır, tarafların yükümlülükleri, riskler ve dava süreçleri gibi konuları detaylı şekilde ele alacağız.
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve inşa edilecek yapının belirli bağımsız bölümlerinin arsa sahibiyle paylaşılmasını öngören bir sözleşme türüdür.
🔍 Bu sözleşme iki ayrı hukuki işlemi içinde barındırır:
- İnşaat yapım sözleşmesi (eser sözleşmesi niteliğinde)
- Taşınmaz devrine yönelik vaatte bulunma
2. Taraflar Kimdir?
- Arsa Sahibi: İnşaat yapılacak arsayı müteahhide devretmeyi taahhüt eder.
- Yüklenici (Müteahhit): Arsaya bina yaparak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder.
3. Sözleşmenin Geçerlilik Şartları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için:
- Noter onaylı veya resmi şekil şartına uygun şekilde yapılması gerekir.
- Arsa sahibinin tapuda kayıtlı malik olması şarttır.
- Sözleşmede teslim edilecek bağımsız bölümler açıkça belirtilmelidir.
Şekil şartına uyulmazsa, sözleşme geçersiz sayılır.
4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar
📌 Sözleşme Tarihi ve Tarafların Bilgileri
📌 Arsanın Tapu Bilgileri
📌 Teslim Edilecek Bağımsız Bölümlerin Sayısı ve Yeri
📌 İnşaatın Teslim Süresi ve Cezai Şartlar
📌 Ruhsat, iskan ve proje onay süreci ile sorumluluklar
📌 Yüklenicinin teknik şartnameye göre inşaat yapma zorunluluğu
📌 Sigorta, vergi ve harç yükümlülükleri
5. Tarafların Yükümlülükleri
5.1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
- Tapu devrini gerçekleştirme
- Gerekli belgeleri müteahhide sunma
- Ruhsat alım sürecinde işbirliği yapma
5.2. Müteahhidin Yükümlülükleri
- Yapıyı projeye uygun inşa etmek
- Belirtilen sürede teslim etmek
- İskan alınmasını sağlamak
- Arsa sahibine düşen daireleri eksiksiz ve ayıpsız teslim etmek
6. İnşaat Süreci ve Projeye Uygunluk
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğunlukla önceden belirlenmiş mimari ve teknik projelere dayanır. Bu nedenle müteahhidin:
- Proje dışına çıkmaması,
- Malzeme kalitesine riayet etmesi,
- Belediye ruhsat ve yapı kullanım izinlerini (iskan) alması gerekir.
Aksi durumda sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açılabilir.
7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Karşılaşılan Sorunlar
📌 Süresi içinde inşaatın tamamlanmaması
📌 Eksik veya ayıplı teslim
📌 Proje dışı imalat
📌 Arsa sahibine düşen dairelerin teslim edilmemesi
📌 Tapu devrinin yapılmaması
Bu gibi durumlarda arsa sahibi, müteahhide karşı tazminat davası, sözleşmenin feshi ve tapu iptal davası açabilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
8. Cezai Şart ve Teminatlar
Sözleşmeye gecikme cezaları, teslim tarihine uyulmaması durumunda günlük cezalar, teminat mektupları gibi unsurlar konulabilir. Bu maddeler tarafları karşılıklı olarak korur.
9. Tapu Devri Ne Zaman Yapılmalı?
Güvenli uygulama açısından:
- Tapu devri inşaatın belli bir seviyeye gelmesinden sonra yapılmalı,
- İnşaat ilerleme oranına göre paylı tapu devri tercih edilmelidir.
Bu, arsa sahibinin hak kaybını önler.
10. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Dava Türleri
📌 Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat davası
📌 Sözleşmenin feshi ve tapu iptali davası
📌 Ayıplı imalat nedeniyle eser sözleşmesinden doğan hakların kullanılması
📌 Alacak davası veya cebri icra takibi
11. Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar
✔ Mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatı eşliğinde sözleşme hazırlayın.
✔ Belediyeden yapı ruhsatı ve imar durumu kontrol edilmeli.
✔ İnşaat başlamadan yapı denetim firması atanmalı.
✔ Geçici ve kesin kabul şartları sözleşmeye eklenmeli.
✔ Noter onaylı olması, sözleşmenin geçerliliği için hayati önemdedir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de yükleniciler için cazip ama dikkatli yürütülmesi gereken bir hukuki süreçtir. Eksik ya da belirsiz düzenlemeler, taraflar için büyük mali kayıplara neden olabilir.
📌 Sözleşmenin açık, detaylı ve resmi şekil şartlarına uygun hazırlanması, ileride doğacak hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek açısından kritik önemdedir.
Bir yanıt yazın